本周,有关房地产市场的利好消息不断,先是高层会议提出“适时调整优化房地产政策”,后有住建部喊话。业内认为,新一轮楼市宽松政策即将铺展开来。
在具体政策上,住建部提出的“认房不认贷”受到极大关注。目前,严格执行“认房又认贷”政策的城市仅剩一线城市及少数强二线城市,若“认房不认贷”能够落地,将对这些城市的楼市复苏起到刺激作用。但专家也指出,如果在一线城市完全执行“认房不认贷”,或出现房价过快上涨的情况。
一线城市二手房成交量连跌数月
▲资料图:住宅小区。中新经纬薛宇飞摄
今年春节过后,北京、上海等核心城市的房地产市场有所回暖,开发商、房产经纪公司都感受到一丝暖意,楼市似有从低谷回升的趋势。
然而,这种态势并未持续多久。据北京住建委官网数据统计,3月份该市二手房成交量为22192套,而4月、5月、6月分别为13928套、12982套、11607套,环比降幅分别为37.2%、6.8%、10.6%。
北京市朝阳区管庄区域的房产经纪人郭涛(化名)对中新经纬称,3月份前后,二手房成交量大一些,价格也有上涨,但总体稳定。近段时间的成交量出现下降,房价与2021年同期基本持平。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称,北京6月份二手房的成交量大约只有3月份的一半,反映出当前市场的冷淡。“二手房月网签1.2万套是北京楼市的‘枯荣线’,月网签量低于1.2万套,市场会比较低迷,若月网签降至1万套以下,房价或出现普降。”他还称,从目前的数据看,7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。
上海同样如此。今年3月,上海市二手住宅成交量为23991套,环比上涨24%。到4月份,成交套数就降至17686套,5、6月又分别降至约1.5万套、1.26万套。据国家统计局,在70个大中城市中,上海6月份二手房房价环比下跌1.2%,跌幅居于70城第一。
上海一家大型房产经纪公司的经纪人庞军(化名)告诉中新经纬,上海目前的成交量已比较低,一些房源的价格回到了2020年,甚至2019年的水平。
据广州中原研究部,今年3-6月,广州二手住宅成交量分别为12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指导价政策调整等因素利好,深圳近几个月二手房的成交量较此前有所提升,但与过去的市场高点相比仍有不小差距。据深圳市房地产中介协会,3-6月份,该市二手房录得成交量(含自助)为4943套、3744套、3603套及3192套。
“认房不认贷”威力在哪?
住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
改善性住房换购税费减免等政策,此前已经实施,因此,住房贷款“认房不用认贷”的表态,成为市场关注的焦点。“认房不认贷”是指,商业银行在确定贷款比例时,只按照家庭名下在当地是否有房来认定,不管购房家庭是否有住房贷款记录。
根据对首、二套房认定标准的不同,可以分为“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”三种,严格程度依次递减。据国金证券研报,截至6月30日,北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。目前,有一些城市对“认房又认贷”政策的执行进行了变通,仅剩少数核心城市在严格实施该政策。
“认房又认贷”与“认房不认贷”在首付比例、贷款利率上差别明显。易居研究院研究总监严跃进称,在“认房又认贷”的政策下,上海二套房的首付比例达70%(普通住宅最低50%),房贷利率最低5.25%,若改为“认房不认贷”,首付比、房贷利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比达80%(普通住宅最低60%),房贷利率最低5.25%,改为“认房不认贷”的话,首付比、房贷利率可降至40%(普通住宅最低35%)、4.75%。可以看出,若实施“认房不认贷”,能非常明显地降低改善型住房需求的首付和利率成本。
实施“认房又认贷”,对市场成交量及价格有何影响?贝壳研究院回顾了中国2010年至当前的两轮完整的房地产市场调控周期,该研究院称,在成交量方面,2010年启动“认房又认贷”后,2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%,2011年继续大幅下滑45%;北京同年成交量较上一年的高位下降26%,次年继续大幅下滑38%至12万套,不足2009年的一半。
贝壳研究院还称,2016年末至2017年初,一线城市相继重启“认房又认贷”后,2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%,京沪成交腰斩。从成交价格看,“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。一线城市房价“易涨难跌”,在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由“认房又认贷”政策引起。
贝壳研究院认为,“认房不认贷”的落地,可以降低换房成本,加快改善性需求的释放。一方面,使刚需和改善群体循环起来,改善性群体将原有住房挂牌出售,增加刚需房源供给,满足刚需入市需求,实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面,改善群体卖掉二手房后购买新房,促进二手房、新房的良性循环。进一步,新房市场销售改善,房企回款加快,拿地投资信心提高,土地市场修复,最终实现房地产市场和行业的良性循环。
58安居客房产研究院院长张波称,预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变,随着“认房不认贷”在一二线热点城市的落地执行,会使得不少原来按二套房执行的首付比和贷款利率标准,都有可能按首套房标准执行,这对楼市的影响较为明显。热点城市的核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比,而是能让真正被误伤的改善需求得到相匹配的政策支持。
有条件地实施?
市场在期待“认房不认贷”在一线城市落地的同时,也在预估该政策是完全实施,还是有条件地执行。
张大伟称,若“认房不认贷”彻底执行,使得大量原本认定为二套房的购房人重新拥有了首套房资格,该政策的影响就会很大。这种情况下,北京、上海等一线城市的市场可能会重现火热,甚至会吸引其他城市的购房人前来买房。
中新经纬注意到,已经有业主和购房者开始转变态度。住建部上述表态公布后,庞军说:“我们正在开会研讨这个新政策。一般来说,新政策会依照不同地方实施不同的细则,由于上海还没有跟进,不太确定会如何实施。近日的利好政策比较集中,再加上价格已下降,有个别卖房业主不愿意再降价。”郭涛也称,有一些客户已经选择新政策落地后再出手。
张大伟称,如果是有条件地实施“认房不认贷”,比如首付比例和贷款利率小幅下调,或者仅在新城区和郊区执行、二孩家庭或老人同住家庭适用、要求具备所在城区社保等等,“认房不认贷”政策不会明显刺激市场。
由于“认房不认贷”效果比较明显,张大伟判断,一线城市大概率会有附加条件的实施“认房不认贷”,既让市场有所好转,又不至于过度刺激房价上涨。
严跃进对中新经纬分析,“认房不认贷”政策在一线城市落地的可能性很大,也将会助推市场的回暖。他认同该政策会有条件地执行,可能会在不同区域、新二手房方面进行区别实施。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,后续措施还需要金融管理部门、各级政府具体出台,同时也会遵循因城施策的方针,即各地不会步调一致地、内容一致地实施,而是会有先有后、政策力度有大有小,也不会一下子就把政策用到底。(记者 薛宇飞)
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