东方龙济（北京东方龙济投资发展有限公司）

从开发到盈利，商业街运营应该注意哪些因素？本文，从商业街发展方向、存在的问题以及业态选择和组合等方面来详细分析。

运营商业街应考虑的因素

(资料图片)

由于建设城市广场大多是政府行为，因此，建成后一般不会留下太多的后遗症，而商业街则不一样，由于它涉及方方面面的问题非常多，不像住宅那样比较单一，所以在具体运营过程中必须综合考虑多种因素，如：

01 | 商业街的建设是在政府推动下的市场行为，开发商必须考虑它的赢利模式在哪里？

02 | 该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费？

03 | 项目是销售还是长期经营？如果是销售，谁能有能力消化？如果是经营，开发商是否有能力管理或经营？出租是否有资金作为长期保证？

04 | 对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态的配比比例如何？……

有人说，既然打算开发大型商业街，以上问题肯定考虑了。其实不然，在我们周围，反例比比皆是：目前在国内几十万平方米规模的大型商业地产、商业街项目，目前已经销售的至今仍然没有招商成功数不胜数，由于空置率过高几乎沦为名副其实的鬼街；而投资十几亿改造的北京王府井商业街营业面积从9万平方米增加到30多万平方米，平均日客流量也只是从以前的15－20万，增加到现在的30万左右……

现代商业街的发展方向

什么是商业街？商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、广州的北京路，苏州的观前街等。

中国目前商业街的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造，购物面积已经从90%以上调整到70%，有关部门仍在考虑降低购物的比例，使经营业态和服务业种更加合理。

另一个不争的事实是，一座城市的著名商业街可以成为商业与旅游的黄金结合点。“先有观前街，后有苏州城”，看看春节期间苏州观前街潮水般的人流，就知道旅游在商业街中的作用。商业街是城市的商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能，其发展的方向是：

01 | 功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。

02 | 品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际名牌的展台。

目前改造和新建

商业街存在的主要问题

对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性。这其实也是老商业街的核心竞争力。

目前，许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动+房地产开发”的模式。要实现老商业街改造的成功，就必须有很高的整体商业运营水平，处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但事实是，当国外开始注重用历史、文化赚钱的时候，我们中国的房地产商却在一味地模仿西方社会的皮毛。

在这方面，有两种不好的倾向：

一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色。

二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街，如天津，从80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十分盛行。就拿鼓楼商业街来说，其坐落在拥有600年历史的天津老城厢，那里是天津文化的发祥地，有32处国家、市、区级文物，同这些具有历史和文化价值的房屋相比，新建成的明清风格的建筑就像假古董一样，只能是后工业化社会的文化垃圾。好在老百姓是有鉴别力，南市食品街、鼓楼商业街至今生意冷冷清清。

与此形成鲜明对照的是，一位外来和尚——罗康瑞对上海新天地的成功改造，它是将过去老上海的石库门改造成时尚风情街，目前已经成为上海最亮丽的风景。

对于新建商业街而言，比较突出的问题是开发和经营的利益问题。

首先，中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段，这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。所以，房地产商在开发商业街房产的时候，其利益点是在项目的即期回收上，因此它只会在回收期内关注商业街如何销售的问题，而不会对更远的事情感兴趣。正因为如此，许多新建造商业街没有主力店，因为主力店面积大，不好销售。

但是，如果没有主力店，就形不成商业街，因为商业街的存在必须以大型综合商场的存在为前提，专卖店、餐饮等只能是商业街的附属品。在这一点上，大连万达的商业广场模式值得我们借鉴。

他们在解决主力店的问题上，不仅自己成立了大洋百货，而且联合世界商业巨头沃尔马、欧培德、百脑汇、百事餐饮集团等租赁，成为其商业广场的主力店，其他全部销售，万达称其为订单式商业。虽然在全国发展商业广场的房地产商只有一个，但是万达的模式十分值得发展商借鉴，如在开发前可以联合全国性和区域性的商业企业共同考虑，毕竟每一个发展商在赚钱的同时，还要考虑给后辈们留下一些东西。

开发商业街必须考虑的内容

商业街要取得成功，开发商必须把握好以下几点：

01 | 确定赢利模式在哪里

商业与住宅、写字楼最大的不同在于销售的难度比较大，住宅可以按套销售，写字楼可以分割，但是大型的商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。

由于大型综合百货商场很少购买商业物业，如果进行内部分割出售，又会留下许多的后遗症，如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

02 | 专业的建筑规划和市场顾问支持

现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

百货店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的，甚至在某些方面国家还没有设计规范，这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。

03 | 提前组合主力店

现代商业街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商业街，一条街上往往集中几个大型百货店，如果出现重复经营、雷同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。

如美国底特律的奥克兰购物中心，内有3个百货商场，面积都在万米左右，建森柏尼百货店以床上用品、灯具、厨房用品、玻璃器皿为主；哈森百货却突出化妆品，以将近1/3的面积经营世界名牌化妆品，同时突出男人服装；而西尔斯百货店是以女装、儿童服装、电器和五金为特色。商家错位经营，各有特色，优势互补，都获得了自己的生存空间。

商业街业态的选择和组合

目前，不论是对那些成熟的商业街，还是对那些正在调整业态的商业街，业态和业种的组合和设计都是非常头痛的话题，理论界对此也没有定论，因为每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异，决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式。

一些商业街研究的权威专家认为，在商业街上，专业店和专营店要占50%，餐饮占25%，综合性商场占15%，10%是综合的娱乐业。但依据是什么？事实上，城市的人口，消费能力和消费水平，恩格尔系数，城市的辐射能力，交通的通达性等各种指标，每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。

当然，商业街业态组合还是有规律可循的，有些业态是必不可少的、必备的，如：

01 | 百货业

在大型商业街他是必须存在的业态，而且是商业街的主力店，经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货，目前也在进行新一轮的调整，卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。

02 | 专卖店和专营店

在综合性的商业街，大型专营店也是业态组合中重点引进的业态，当初朝外海蓝云天商业宝地，变成许多大商场的滑铁卢，但为什么百脑汇能经营成功，就是借助朝外商圈优势，错位经营的结果。专卖店是商业街上永远的风景，也是渲染商业气氛的招牌，但是她们是商业街上永远的附属品，不具备聚客效应。

03 | 餐饮业

你逛了整天的商业街，可能没有购物，但是不可能没有消费，如果有消费肯定是吃饭，餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。

04 | 娱乐业

娱乐业目前正以迅猛的势头发展，特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种，成为商业街成功的重要砝码。

选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。此前，财政部以北京为例研究城市地租，把城区内的土地分为9类，不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为，城市的几何中心应该让给银行家和商业家。

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